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Quando o assunto é crédito com garantia de imóvel, home equity e hipoteca são termos frequentemente mencionados.
Embora ambos envolvam o uso de um imóvel como garantia para a obtenção de recursos financeiros, eles possuem diferenças significativas em relação ao funcionamento, regulamentação e benefícios. Mas qual deles é o mais indicado para a sua necessidade?
Nesse artigo você vai entender como o home equity e a hipoteca podem ser usados de forma estratégica para suas finanças e qual vale mais a pena para você. Confira!
O que é home equity?
O home equity, também conhecido como empréstimo com garantia de imóvel, é uma modalidade de crédito onde o imóvel do cliente é usado como garantia para obtenção de empréstimos.
Essa é uma solução amplamente utilizada no mundo, que vem se popularizando no Brasil por sua flexibilidade e taxas de juros mais acessíveis.
A ideia central do home equity é simples: permitir que proprietários transformem parte do valor de seus imóveis em dinheiro para atender a diversas finalidades, como investir em negócios, quitar dívidas mais caras ou realizar projetos pessoais, como reformas e viagens.
No home equity, o contrato prevê que o imóvel fique sob posse da instituição financeira por meio de um processo conhecido como alienação fiduciária. Porém, o proprietário pode usufruir dele normalmente, desde que as parcelas sejam quitadas.
Como funciona o home equity?
O funcionamento do empréstimo com garantia de imóvel é relativamente simples e transparente. Confira os principais pontos!
- Avaliação do imóvel: a instituição financeira avalia o valor de mercado do imóvel oferecido como garantia e o limite do crédito concedido é de até 60% do valor do imóvel;
- Taxas de juros: as condições oferecidas para o home equity costumam ser atrativas, com taxas de juros bem inferiores às de outras linhas de crédito, como o empréstimo pessoal;
- Pagamento: os prazos de pagamento podem chegar a até 240 meses (20 anos);
- Utilização do crédito: o recurso obtido pode ser usado para qualquer finalidade, diferentemente da hipoteca, que tradicionalmente exige comprovação do uso do dinheiro;
- Segurança e garantia: durante o contrato, o imóvel permanece vinculado ao banco como garantia e, caso o cliente não cumpra com as obrigações financeiras, há possibilidade de perda do bem — mas as regras de inadimplência seguem um rigoroso processo jurídico;
- Regulamentação no Brasil: o Novo Marco das Garantias, aprovado em 2024, trouxe ainda mais flexibilidade para o home equity.
Por essas razões, o empréstimo com garantia de imóvel tem sido apontado como uma das modalidades de crédito mais promissoras no mercado de crédito brasileiro.
O que é a hipoteca?
A hipoteca é uma modalidade tradicional de crédito onde o imóvel do cliente é usado como garantia para obter empréstimos. Embora tenha caído em desuso no Brasil devido à popularização do home equity, ainda é conhecida por ser amplamente utilizada em outros países.
Neste modelo, ao contrário do empréstimo com garantia de imóvel, o cliente continua como proprietário do imóvel enquanto o utiliza como garantia para o crédito.
A hipoteca, dessa forma, tem características específicas que diferem do home equity, especialmente em questões de regulamentação e flexibilidade.
Como funciona a hipoteca?
O funcionamento da hipoteca possui particularidades que a diferenciam de outras modalidades de crédito com garantia imobiliária. Entenda como ela opera!
- Garantia e propriedade do imóvel: na hipoteca, o imóvel é oferecido como garantia, mas o cliente continua sendo seu proprietário e pode utilizá-lo normalmente;
- Processo jurídico complexo: caso o cliente não pague as parcelas, a instituição financeira precisa entrar com uma ação judicial para reaver o imóvel — esse processo pode ser demorado, tornando a hipoteca menos atrativa para os bancos brasileiros;
- Taxas de juros e condições: embora as taxas de juros da hipoteca sejam mais baixas do que as de empréstimos pessoais, elas não costumam ser tão competitivas quanto as do home equity;
- Utilização do crédito: a hipoteca pode ter restrições quanto ao uso do recurso obtido;
- Regulamentação e declínio: no Brasil, a hipoteca perdeu espaço devido à complexidade do processo judicial e à falta de flexibilidade nas condições.
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Diferenças entre home equity e hipoteca
Como vimos, embora o home equity e a hipoteca sejam modalidades de crédito com garantia imobiliária, existem diferenças significativas entre eles, tanto em relação ao funcionamento quanto às vantagens para o cliente.
Cada modalidade possui contextos específicos em que pode ser mais vantajosa, dependendo das necessidades e objetivos do tomador de crédito.
Confira abaixo uma tabela que ajuda a entender as diferenças entre as duas modalidades e quando optar por cada uma!
| Critério | Home Equity | Hipoteca |
| Finalidade | Empréstimos com garantia imobiliária, sem restrição quanto ao uso do crédito | Principalmente para aquisição de bens ou para dívidas de longo prazo |
| Propriedade do Imóvel | O imóvel fica sob posse da instituição financeira, por meio da alienação fiduciária | O imóvel é usado como garantia, mas o cliente continua como proprietário — podendo ser leiloado em caso de inadimplência |
| Taxas de Juros | Geralmente mais baixas, devido à menor complexidade do processo. | Baixas, mas menos competitivas do que no home equity |
| Flexibilidade no Uso | O valor pode ser usado para diversas finalidades, como investimento, quitação de dívidas, reforma, etc. | Menor flexibilidade, podendo haver restrições dependendo do contrato e do banco |
| Processo de Recuperação | Mais ágil, sem necessidade de processo judicial longo para retomada do imóvel, em caso de inadimplência | Processo judicial demorado e burocrático para retomada do imóvel |
Home equity e hipoteca: qual é melhor?
Decidir entre home equity e hipoteca depende das suas prioridades, como rapidez no processo, custos totais e flexibilidade de uso do crédito. Veja abaixo as vantagens e desvantagens do empréstimo com garantia de imóvel!
| Vantagens do Home Equity | Desvantagens do Home Equity |
|---|---|
| Taxas de juros mais competitivas (em torno de 18% ao ano) | Valor limitado a 60% do imóvel, conforme o Novo Marco das Garantias |
| Processo ágil, sem necessidade de ação judicial para recuperação do imóvel | Não é tão amplamente disponível quanto outras modalidades de crédito |
| Flexibilidade no uso do valor financiado | Demanda avaliação rigorosa do imóvel e análise de crédito |
Compare agora com as vantagens e desvantagens da hipoteca:
| Vantagens da Hipoteca | Desvantagens da Hipoteca |
|---|---|
| Modelo tradicional, amplamente conhecido | Processo judicial lento e burocrático em caso de inadimplência |
| Pode ser mais adequado para dívidas específicas, dependendo do contrato | Taxas de juros menos competitivas e maior rigidez contratual |
| Estrutura jurídica sólida, reconhecida globalmente | Flexibilidade limitada para uso do crédito |
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